Tapu, bir gayrimenkulün (arsa, arazi, ev, iş yeri vb.) kime ait olduğunu gösteren resmi ve yasal bir belgedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenir ve taşınmazın malikini (sahibini) resmi olarak tescil eder. Tapu, mülkiyet hakkının en güçlü kanıtıdır ve aksi ispatlanana kadar hukuki geçerliliğe sahiptir.

Tapunun Önemi:

• Mülkiyetin Kanıtı: Tapu, bir gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkınızı resmi olarak belgeleyen tek evraktır. Bu belge olmadan, gayrimenkul üzerinde hak iddia etmeniz mümkün değildir.
• Hukuki Güvence: Tapu, mülkiyet hakkınızı yasal olarak korur. Tapu sayesinde, gayrimenkulünüz üzerinde başkalarının hak iddia etmesi zorlaşır.
• Alım Satım İşlemlerinde Gereklilik: Gayrimenkul alım satım işlemlerinin geçerli olabilmesi için tapu devrinin yapılması zorunludur. Tapu devri olmadan, alım satım işlemi hukuken tamamlanmış sayılmaz.
• İpotek ve Diğer İşlemler: Tapu, gayrimenkul üzerinde ipotek kurma, miras yoluyla devir gibi işlemler için de gereklidir.

Tapu Çeşitleri:

Farklı tapu türleri bulunmaktadır. En yaygın olanları şunlardır:

• Kat Mülkiyeti Tapusu: Bir binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.) ayrı ayrı mülkiyetini gösterir.
• Kat İrtifakı Tapusu: Henüz tamamlanmamış bir binadaki bağımsız bölümler için verilen, ileride kat mülkiyetine dönüştürülecek olan hakları gösterir.
• Müstakil Tapu (Arsa Tapusu): Tek bir parselin tamamının mülkiyetini gösterir.

Tapu Sicili:

Tapular, Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinde tutulan resmi sicillerde kayıtlıdır. Tapu sicili, gayrimenkullerle ilgili tüm bilgileri içerir ve aleni bir sicildir. Yani, isteyen herkes tapu kayıtlarını inceleyebilir.

Özetle: Tapu, gayrimenkul mülkiyetinin en önemli ve resmi belgesidir. Gayrimenkul alım satım, ipotek, miras gibi tüm işlemlerde büyük önem taşır. Büromuz Gayrimenkul Hukuku alanında hizmet vermete olup sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz. 

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), 634 sayılı kanun olup, apartmanlar, siteler ve benzeri toplu yaşam alanlarındaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.) mülkiyetini, yönetimini ve bu mülkiyetle ilgili hak ve sorumlulukları düzenleyen temel yasal çerçevedir. Bu kanun, özellikle büyük şehirlerdeki yoğun yapılaşma nedeniyle ortaya çıkan kat mülkiyeti ilişkilerini düzenlemek ve olası anlaşmazlıkları önlemek amacıyla oluşturulmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun Temel Unsurları:

• Bağımsız Bölüm: Bir yapıda, başlı başına kullanılmaya elverişli ve üzerinde bağımsız mülkiyet kurulabilen kısımlardır. Örneğin, bir apartmandaki her bir daire, bir iş hanındaki her bir ofis bağımsız bir bölümdür.
• Arsa Payı: Bağımsız bölümlere, ana gayrimenkulün arsasından ayrılan paydır. Arsa payı, bağımsız bölümün büyüklüğü ve değeri ile orantılı olarak belirlenir ve kat maliklerinin ana gayrimenkul üzerindeki ortak mülkiyet haklarını ifade eder.
• Kat Malikleri: Bir yapıda bağımsız bölümlerin malikleridir. Kat malikleri, KMK hükümleri çerçevesinde belirli hak ve sorumluluklara sahiptir.
• Yönetim Planı: Kat maliklerinin ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili olarak belirledikleri kuralları içeren yazılı belgedir. Yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkileri, ortak giderlerin paylaşımını, yöneticinin görevlerini ve diğer önemli konuları düzenler.
• Kat İrtifakı: Henüz tamamlanmamış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan ön mülkiyet hakkıdır. Yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşür.

Kat Mülkiyeti Kanunu Neleri Kapsar?

• Kat mülkiyetinin kurulması ve sona ermesi
• Kat maliklerinin hak ve borçları (örneğin, ortak giderlere katılma, ortak alanları kullanma, yönetim kararlarına uyma)
• Ana gayrimenkulün yönetimi (örneğin, yönetici seçimi, yönetim kurulu oluşturulması, toplantılar)
• Yönetim planının hazırlanması ve değiştirilmesi
• Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların çözümü

Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlgili Sıkça Karşılaşılan Durumlar:

• Ortak Giderlerin Ödenmemesi: Kat maliklerinin, ortak giderlere arsa payları oranında katılması zorunludur. Ödememe durumunda yasal yollara başvurulabilir.
• Yönetim Kararlarına İtiraz: Kat malikleri, yönetim kararlarına belirli şartlar altında itiraz edebilirler.
• Yönetim Planına Aykırı Davranışlar: Yönetim planında belirtilen kurallara aykırı davranışlar, diğer kat malikleri tarafından dava konusu edilebilir.
• Yapı Tadilatları: Bağımsız bölümlerde ve ortak alanlarda yapılacak tadilatlar için belirli kurallar ve izinler mevcuttur.

Neden Bir Avukata Başvurmalısınız?

Kat Mülkiyeti Kanunu karmaşık bir yapıya sahip olabilir ve uygulamada çeşitli sorunlar ortaya çıkabilir. Kat mülkiyeti ile ilgili bir sorun yaşadığınızda veya hukuki danışmanlığa ihtiyaç duyduğunuzda, büromuza başvurmanız haklarınızı korumanız açısından önemlidir.

İfraz, tapu sicilinde tek bir parsel olarak kayıtlı olan bir taşınmazın, imar planına uygun olarak birden fazla parsele ayrılması işlemidir. Başka bir deyişle, bir arsanın bölünerek daha küçük parseller haline getirilmesidir. Bu işlem sonucunda, oluşan her yeni parsel tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilir ve bağımsız bir tapu numarası alır.

İfrazın Amacı Nedir?

İfraz işleminin temel amacı, bir taşınmazın daha küçük parçalara bölünerek daha kolay alınıp satılabilmesini veya üzerinde farklı projelerin geliştirilebilmesini sağlamaktır. Örneğin, büyük bir arsa sahibi, arsasını ifraz ederek daha küçük parseller halinde satabilir veya her parsel üzerine farklı bir bina inşa edebilir.

İfraz Nasıl Yapılır?

İfraz işlemi belirli bir prosedürü izler ve genellikle bir harita mühendisi ve bir avukatın desteğini gerektirir. İşlem özetle şu adımlardan oluşur:

1. Belediyeye Başvuru: İfraz talebiyle ilgili belediyeye başvurulur. İlgili imar planları ve yönetmeliklerine uygunluk kontrol edilir.
2. Harita Hazırlığı: Bir harita mühendisi tarafından, ifraz edilecek arsanın mevcut durumu ve oluşturulacak yeni parselleri gösteren bir harita hazırlanır.
3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Gerekli belgeler (tapu, harita, belediye onayları vb.) ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne başvurulur.
4. Tescil: Tapu müdürlüğü tarafından yapılan incelemeler sonucunda, ifraz işlemi uygun bulunursa, yeni parseller tapu kütüğüne tescil edilir.

İfrazın Hukuki Önemi:

İfraz işlemi, mülkiyet hakları açısından önemli sonuçlar doğurur. İfraz sonucunda oluşan her yeni parsel, bağımsız bir mülkiyet birimi haline gelir ve ayrı ayrı alınıp satılabilir, ipotek edilebilir veya üzerinde başka hukuki işlemler yapılabilir.

İfraz ve Tevhit Arasındaki Fark Nedir?

İfraz, bir parseli bölmek anlamına gelirken, tevhit ise birden fazla parseli birleştirerek tek bir parsel haline getirmek anlamına gelir. Bu iki işlem birbirinin tam tersidir.

İfraz Konusunda Uzman Desteği:

İfraz işlemi karmaşık bir süreç olabilir ve hukuki bilgi gerektirebilir. Bu nedenle, ifraz işlemi yapmayı düşünen kişilerin bir avukata danışması ve profesyonel destek alması önemlidir. Büromuz, ifraz işlemleri konusunda müvekkillerine danışmanlık ve hukuki destek hizmeti sunmaktadır. Lütfen bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.

Cins tashihi, tapu kayıtlarında bir taşınmazın niteliğinin değiştirilmesi işlemidir. Basitçe anlatmak gerekirse, bir arsanın üzerine bina inşa edildiğinde veya mevcut bir bina yıkılıp yerine farklı bir yapı yapıldığında, tapu kayıtlarındaki bu değişikliğin resmi olarak kaydedilmesidir. Örneğin, tapuda "arsa" olarak kayıtlı bir araziye ev yaptığınızda, bu arazinin cinsinin "bina" olarak değiştirilmesi gerekir. İşte bu işleme "cins tashihi" denir.

Neden Cins Tashihi Yapılır?

Cins tashihi, tapu kayıtlarının güncel ve doğru olmasını sağlamak için zorunlu bir işlemdir. Bu işlem sayesinde:

• Tapu kayıtları gerçeği yansıtır: Tapu sicili, taşınmazın mevcut durumunu doğru bir şekilde göstermelidir. Cins tashihi ile bu doğruluk sağlanır.
• Yasal işlemler kolaylaşır: Taşınmazın alım satımı, ipotek işlemleri gibi yasal süreçlerde herhangi bir sorun yaşanmaması için cins tashihi önemlidir.
• İmar durumu netleşir: Cins tashihi, taşınmazın imar planlarına uygunluğunu da gösterir.

Cins Tashihi Hangi Durumlarda Gerekir?

• Arsa üzerine bina inşa edilmesi: Tapuda arsa olarak kayıtlı bir araziye bina yapıldığında.
• Mevcut binanın yıkılması: Tapuda bina olarak kayıtlı bir yapının yıkılıp arsa haline getirilmesi durumunda.
• Bina üzerinde değişiklikler yapılması: Örneğin, bir binanın kat sayısının artırılması veya kullanım amacının değiştirilmesi (konuttan işyerine dönüştürülmesi gibi) durumunda.

Cins Tashihi Nasıl Yapılır?

Cins tashihi işlemi için öncelikle ilgili belediyeden gerekli izinlerin alınması ve yapı kullanma izin belgesinin (iskan) temin edilmesi gerekir. Daha sonra, tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle (tapu senedi, iskan belgesi, vb.) başvurulur. Tapu müdürlüğü tarafından yapılan inceleme sonucunda, tapu kaydında gerekli değişiklikler yapılır.

Tapu işlemleri hakkında daha fazla bilgi için Tapu Hukuku sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

Kira sözleşmesi, bir mülk sahibinin (kiraya veren) belirli bir bedel karşılığında mülkünü (konut, işyeri vb.) bir başkasının (kiracı) kullanımına bırakmasını öngören yasal bir anlaşmadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde tanımlandığı gibi, kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira Sözleşmesinin Önemi Nedir?

Kira sözleşmesi, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını koruyan ve olası anlaşmazlıkların önüne geçen önemli bir belgedir. Bu sözleşme sayesinde:

• Tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenir: Kira bedeli, ödeme koşulları, depozito, kullanım şartları gibi konular net bir şekilde ifade edilir.
• Anlaşmazlıkların çözümü kolaylaşır: Sözleşme, olası bir ihtilaf durumunda başvurulacak bir referans noktasıdır.
• Yasal güvence sağlar: Her iki tarafın da hakları yasal olarak korunur.

Kira Sözleşmesinde Hangi Bilgiler Yer Alır?

Kira sözleşmesinde bulunması gereken temel bilgiler şunlardır:

• Tarafların kimlik bilgileri: Kiraya veren ve kiracının ad, soyad, T.C. kimlik numarası gibi bilgileri.
• Kiralanan mülkün tanımı: Adresi, özellikleri (oda sayısı, metrekare vb.) ve tapu bilgileri.
• Kira bedeli ve ödeme koşulları: Aylık veya yıllık kira bedeli, ödeme tarihi, ödeme şekli (banka havalesi, elden vb.).
• Kira süresi: Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri.
• Depozito: Varsa depozito miktarı ve geri ödeme koşulları.
• Kullanım şartları: Mülkün ne amaçla kullanılacağı, evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği gibi konular.
• Tarafların diğer yükümlülükleri: Bakım, onarım, vergi ödemeleri gibi konulardaki sorumluluklar.

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Kira sözleşmeleri, süresine göre ikiye ayrılır:

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Belli bir süre için yapılan sözleşmelerdir. Süre sonunda kendiliğinden sona erer, ancak tarafların anlaşmasıyla yenilenebilir.
• Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Herhangi bir süre belirtilmeyen sözleşmelerdir. Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. 

Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira sözleşmesi hazırlanırken bir avukattan destek almak, tarafların haklarının korunması açısından önemlidir. Dikkat edilmesi gereken bazı noktalar şunlardır:

• Sözleşmenin tüm maddelerinin dikkatlice okunması ve anlaşılması.
• Tarafların tüm hususlarda mutabık kalması.
• Sözleşmenin yazılı olarak yapılması ve imzalanması.

Tahliye davası, bir mülk sahibinin (kiraya veren), kiracısını kiralanan mülkten (konut, işyeri vb.) çıkarmak için açtığı davadır. Başka bir deyişle, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması veya kanunda belirtilen diğer haklı sebeplerin ortaya çıkması durumunda, mülk sahibinin yasal yollara başvurarak kiracıyı mülkten çıkarma talebidir.

Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) ve ilgili diğer mevzuatta tahliye davası açılmasına olanak sağlayan çeşitli sebepler bulunmaktadır. Bunlardan bazıları şunlardır:

• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitimiyle birlikte tahliye davası açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyularak tahliye talep edilebilir.
• Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracının kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak ödememesi durumunda, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda, kiracıya öncelikle ihtar gönderilmesi ve belirli bir süre verilmesi gerekebilir.
• Kiralananın Sözleşmeye Aykırı Kullanılması: Kiracının, kiralananı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanması (örneğin, konut olarak kiralanan bir yeri işyeri olarak kullanması) durumunda tahliye davası açılabilir.
• Kiraya Verenin veya Yakınlarının İhtiyacı: Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları) veya üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) konuta ihtiyacı olması durumunda tahliye davası açılabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir.
• Yeni Malik İhtiyacı: Kiralanan mülkün yeni bir maliki olması ve kendisinin veya yakınlarının konuta ihtiyacı olması durumunda, belirli şartlar altında tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Tahliye davaları, Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Dava dilekçesinde, tahliye sebepleri açıkça belirtilmeli ve gerekli deliller sunulmalıdır. Dava süreci, delillerin toplanması, tanıkların dinlenmesi ve mahkemenin karar vermesi aşamalarını içerir.

Tahliye süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul satış sözleşmesi, bir taşınmazın (ev, arsa, dükkan vb.) mülkiyetinin bir kişiden başka bir kişiye devredilmesini sağlayan yasal bir anlaşmadır. Bu sözleşme, alıcı ve satıcı arasındaki hak ve yükümlülükleri belirler ve tapu devir işleminin temelini oluşturur. Basitçe anlatmak gerekirse, bir gayrimenkulün satışı için alıcı ve satıcının anlaştığı şartları yazılı olarak belgeleyen resmi bir evraktır.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Önemi:

Gayrimenkul satış sözleşmesi, her iki taraf için de güvence sağlar ve olası anlaşmazlıkların önüne geçer. Bu sözleşme sayesinde:

• Tarafların hakları korunur: Sözleşme, alıcının ödeme yükümlülüğünü ve satıcının mülkiyeti devretme yükümlülüğünü açıkça belirtir.
• Satış şartları netleşir: Satış bedeli, ödeme koşulları, tapu devir tarihi gibi önemli detaylar sözleşmede yer alır.
• Yasal bir dayanak oluşturur: Sözleşme, olası bir anlaşmazlık durumunda mahkemeye başvurulduğunda delil olarak kullanılabilir.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar:

• Tarafların kimlik bilgileri: Alıcı ve satıcının ad, soyad, T.C. kimlik numarası gibi bilgileri.
• Gayrimenkulün tanımı: Taşınmazın adresi, tapu bilgileri (ada, parsel numarası), niteliği (arsa, bina vb.) gibi detaylı bilgileri.
• Satış bedeli ve ödeme koşulları: Satış fiyatı, ödeme planı, peşinat miktarı gibi bilgiler.
• Tapu devir tarihi: Tapu devir işleminin ne zaman yapılacağı.
• Tarafların imzaları: Sözleşmenin geçerli olabilmesi için her iki tarafın da imzalaması gerekir.

Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Türleri:

• Adi Yazılı Satış Sözleşmesi: Noter huzurunda yapılmayan, tarafların kendi aralarında düzenlediği sözleşmedir. Bu tür sözleşmeler, tapu devri için yeterli değildir.
• Resmi (Noter Tasdikli) Satış Vaadi Sözleşmesi: Noter huzurunda düzenlenen ve tapuya şerh edilebilen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, ileride tapu devrinin yapılacağını taahhüt eder.
• Tapuda Resmi Devir: Tapu sicil müdürlüğünde yapılan resmi devir işlemidir. Mülkiyet bu işlemle alıcıya geçer.

Önemli Hatırlatma: Unutmayın, bir avukat olarak, her zaman resmi bir satış sözleşmesi düzenlemeleri ve tapu devir işlemini Tapu Sicil Müdürlüğünde gerçekleştirmenizi tavsiye ederiz.

İpotek, bir borcun teminatı olarak bir taşınmaz üzerine konulan bir haktır. Borcun ödenmesi veya ipoteği sona erdiren diğer durumların ortaya çıkması halinde ipoteğin kaldırılması gerekir. İpoteğin kaldırılması (fekki) işlemi, tapu sicilinde gerçekleştirilir.

İpoteğin Kaldırılma Yolları:

İpoteğin kaldırılmasının birkaç yolu vardır:

1. Borcun Ödenmesi: İpoteğin en yaygın kaldırılma yolu, ipoteğe konu olan borcun tamamının ödenmesidir. Borç ödendikten sonra, alacaklı (genellikle banka veya finans kuruluşu) tapu müdürlüğüne bir "ipotek fek yazısı" gönderir. Bu yazı, ipoteğin kaldırılması talebini içerir. Tapu müdürlüğü bu yazıya istinaden ipoteği tapu sicilinden siler.

2. Alacaklı Tarafından Tek Taraflı Terkin Talebi: Alacaklı, borcun ödenmesinin ardından veya başka bir nedenle (örneğin, alacaktan vazgeçme) tapu müdürlüğüne tek taraflı olarak ipoteğin kaldırılması talebinde bulunabilir. Bu durumda, taşınmaz malikinin rızası aranmaz.

3. İpoteği Sona Erdiren Diğer Durumlar: Borcu sona erdiren zamanaşımı, taşınmazın tamamen yok olması veya kamulaştırılması gibi durumlarda da ipotek kendiliğinden sona erer. Bu durumlarda, tapu sicilinde gerekli düzeltmeler yapılır.

4. İpoteğin Kaldırılması Davası (Fek Davası): Bazı durumlarda, alacaklı ipoteği kaldırmakta isteksiz olabilir veya ipoteğin kaldırılması konusunda anlaşmazlık çıkabilir. Bu gibi durumlarda, taşınmaz maliki mahkemeye başvurarak "ipoteğin kaldırılması davası" (fek davası) açabilir. Bu dava, tapu sicilini düzeltme davası niteliğindedir. Davada yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

İpoteğin Kaldırılması Süreci:

İpoteğin kaldırılması süreci genellikle aşağıdaki adımları içerir:

1. Borcun Ödenmesi: Borcun tamamının alacaklıya ödenmesi.
2. Fek Yazısının Alınması: Alacaklıdan ipotek fek yazısının temin edilmesi.
3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Fek yazısı ve diğer gerekli belgelerle birlikte (tapu senedi, kimlik belgesi vb.) tapu müdürlüğüne başvurulması.
4. Tapu Kaydının Düzeltilmesi: Tapu müdürlüğü tarafından yapılan inceleme sonucunda ipoteğin tapu sicilinden silinmesi.

Önemli Notlar:

• Konut veya tüketici kredilerinden doğan ipoteklerin kaldırılması davaları Tüketici Mahkemelerinde, ticari kredilerden doğan ipoteklerin kaldırılması davaları ise Ticaret Mahkemelerinde açılır.
• İpoteğin kaldırılması davası açmadan önce bir avukata danışmanız faydalı olacaktır. Bu konuda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul üzerindeki haklar, bir taşınmaz üzerinde sahip olunan hukuki yetkileri ifade eder. Bu haklar, kişilere gayrimenkulü kullanma, ondan yararlanma, onu devretme veya üzerinde sınırlı ayni haklar kurma yetkisi verir. Temel olarak, gayrimenkul üzerindeki haklar iki ana kategoriye ayrılır: Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Haklar.

1. Mülkiyet Hakkı:

Mülkiyet hakkı, bir kimsenin bir gayrimenkul üzerindeki en geniş ve en kapsamlı hakkıdır. Mülkiyet sahibi, kanunların çizdiği sınırlar içinde, gayrimenkulü dilediği gibi kullanma, ondan yararlanma ve onu tasarruf etme (satma, bağışlama, ipotek etme vb.) yetkisine sahiptir. Mülkiyet hakkı, Anayasa ile güvence altına alınmıştır.

Mülkiyet Hakkının Unsurları:

• Kullanma (usus): Mülkiyet sahibinin gayrimenkulü fiilen kullanma yetkisidir.
• Yararlanma (fructus): Mülkiyet sahibinin gayrimenkulden gelir elde etme (kira, ürün vb.) yetkisidir.
• Tasarruf (abusus): Mülkiyet sahibinin gayrimenkul üzerinde hukuki işlemler yapma (satma, bağışlama, ipotek etme vb.) yetkisidir.

2. Sınırlı Ayni Haklar:

Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkını kısıtlayan ve başkalarına belirli yetkiler veren haklardır. Başlıca sınırlı ayni haklar şunlardır:

• İrtifak Hakları: Bir gayrimenkulün başkası lehine belirli bir şekilde kullanılmasına izin veren haklardır. Örneğin, geçit irtifakı (bir başkasının arazisinden geçme hakkı), kaynak irtifakı (bir başkasının arazisindeki kaynaktan su alma hakkı).
• Rehin Hakları: Bir alacağın teminatı olarak gayrimenkulün gösterilmesi durumunda kurulan haklardır. Örneğin, ipotek (bir borcun teminatı olarak gayrimenkulün gösterilmesi).
• Sükna Hakkı (Oturma Hakkı): Bir kimsenin bir binada veya binanın bir bölümünde oturma hakkıdır. Genellikle belirli bir süre için veya ömür boyu verilir.
• Üst Hakkı: Bir kimsenin başkasının arazisi üzerinde yapı inşa etme veya mevcut bir yapıyı kullanma hakkıdır.

Gayrimenkul üzerindeki haklar neden önemlidir?

• Mülkiyetin korunması: Haklarınızı bilmek, mülkiyetinizi yasal olarak korumanıza yardımcı olur.
• Yasal işlemlerin doğru yapılması: Alım satım, kiralama, ipotek gibi işlemlerin hukuka uygun bir şekilde gerçekleştirilmesi için hakların bilinmesi gereklidir.
• Uyuşmazlıkların çözümü: Gayrimenkul ile ilgili uyuşmazlıklarda hakların bilinmesi, haklılığınızı savunmanıza yardımcı olur.

Gayrimenkul hukuku alanındaki uzmanlığımız hakkında daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul değerlemesi, bir taşınmazın (ev, arsa, işyeri vb.) piyasa değerinin belirlenmesi işlemidir. Bu işlem, bir gayrimenkulün alım satımında, kredi başvurusunda, vergi hesaplamasında veya miras paylaşımında önemli bir rol oynar. Değerleme, uzmanlar tarafından çeşitli yöntemler kullanılarak yapılır ve objektif bir sonuca ulaşmayı hedefler.

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler:

Gayrimenkul değerlemesi yapılırken birden fazla yöntem kullanılabilir. En yaygın kullanılan yöntemler şunlardır:

• Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer özelliklere sahip ve yakın zamanda satılmış olan diğer gayrimenkullerin satış fiyatları incelenir. Konum, büyüklük, yaş, yapısal özellikler gibi faktörler dikkate alınarak bir karşılaştırma yapılır ve değer tahmini oluşturulur. Bu yöntem, özellikle konut değerlemesinde sıklıkla kullanılır.
• Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde, gayrimenkulün yeniden inşa edilme maliyeti hesaplanır. Arsa maliyeti, inşaat maliyeti, amortisman ve diğer giderler hesaba katılarak bir değer belirlenir. Bu yöntem, özellikle yeni binalar ve özel amaçlı yapılar için uygundur.
• Gelir Yöntemi: Bu yöntemde, gayrimenkulün gelecekteki gelir potansiyeli (kira geliri gibi) esas alınır. Beklenen gelirler ve risk faktörleri dikkate alınarak bir değer tahmini yapılır. Bu yöntem, özellikle ticari gayrimenkuller (dükkanlar, ofisler, depolar vb.) için kullanılır.

Gayrimenkul Değerlemesi Kim Tarafından Yapılır?

Gayrimenkul değerlemesi, genellikle şu kişiler veya kurumlar tarafından yapılır:

• Lisanslı Değerleme Uzmanları: Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından lisanslandırılmış uzmanlar, profesyonel değerleme hizmeti sunarlar. Bankalar ve diğer finans kurumları genellikle kredi başvurularında bu uzmanların hazırladığı raporları kabul ederler.
• Değerleme Şirketleri: Lisanslı değerleme uzmanlarını bünyesinde bulunduran şirketler, kurumsal ve bireysel müşterilere değerleme hizmeti verirler.
• Bankalar: Bazı bankalar, kendi bünyelerinde değerleme uzmanları bulundurur ve kredi başvuruları için değerleme yaparlar.
• Emlak Danışmanları: Deneyimli emlak danışmanları, piyasa bilgileri ve tecrübelerine dayanarak gayrimenkul değer tahmini yapabilirler. Ancak, bu tahminler resmi bir değerleme raporu yerine geçmez.

Gayrimenkul Değerlemesinde Dikkat Edilen Faktörler:

Değerleme uzmanları, bir gayrimenkulün değerini belirlerken birçok faktörü dikkate alırlar. Bunlardan bazıları şunlardır:

• Konum: Gayrimenkulün bulunduğu bölge, ulaşım imkanları, çevredeki sosyal donatılar (okul, hastane, park vb.)
• Büyüklük ve Özellikler: Gayrimenkulün metrekaresi, oda sayısı, katı, cephesi, manzarası gibi özellikleri
• Yapısal Durum: Binanın yaşı, kullanılan malzemeler, yapısal sağlamlığı
• İmar Durumu: Gayrimenkulün imar planlarındaki durumu, yapılaşma koşulları
• Piyasa Koşulları: Bölgedeki arz ve talep dengesi, ekonomik koşullar

Gayrimenkul hukuku alanındaki uzmanlığımız hakkında daha fazla bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı ziyaret edebilir, bizimle iletişime geçebilirsiniz.

3091 sayılı Kanun, "Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun" olarak bilinir. Bu kanun, bir taşınmaz malın zilyetliğine (fiili hakimiyetine) yapılan haksız müdahalelerin ve tecavüzlerin idari yollarla hızlı bir şekilde önlenmesini amaçlar. Yani, bir kişi bir taşınmazı hukuka uygun olarak kullanırken, başkası tarafından bu kullanım engellenirse, 3091 sayılı Kanun devreye girer.

3091 Sayılı Kanun Ne İşe Yarar?

Bu kanun sayesinde, taşınmaz mal zilyetleri (örneğin, kiracılar, arazi sahipleri, kullanıcılar), mülkiyet haklarına yönelik haksız müdahalelere karşı hızlı bir şekilde koruma sağlayabilirler. Bu koruma, mahkemelere başvurmadan, idari makamlar (genellikle Kaymakamlıklar veya Valilikler) aracılığıyla sağlanır.

Müşteki ve Mütecaviz Kimlerdir?

• Müşteki: Taşınmaz mal zilyetliğine tecavüz edildiğini iddia eden ve bu nedenle şikayette bulunan kişidir. Başka bir deyişle, hakkı ihlal edilen ve 3091 sayılı Kanun'a göre koruma talep eden kişidir. Örneğin, tarlasını eken bir çiftçi, başkasının tarlasına izinsiz girmesi nedeniyle müşteki konumundadır.
• Mütecaviz: Taşınmaz mal zilyetliğine haksız bir şekilde müdahale eden veya tecavüzde bulunan kişidir. Örneğin, başkasının tarlasına izinsiz giren ve ekim yapan kişi mütecavizdir.

Hangi Durumlar Tecavüz Sayılır?

3091 sayılı Kanun'a göre tecavüz sayılan bazı durumlar şunlardır:

• Bir araziden sürekli geçerek zilyedin kullanımını engellemek.
• Başkasının arazisine izinsiz ekim veya dikim yapmak.
• Bir binanın girişini kapatmak veya kullanımını engellemek.
• Bir taşınmazın sınırlarını değiştirmek veya ihlal etmek.

3091 Sayılı Kanun'un Avantajları Nelerdir?

• Hızlı Çözüm: Mahkemelere kıyasla daha hızlı bir çözüm süreci sunar.
• Etkili Koruma: Zilyetliği haksız yere ihlal edilen kişilere etkili bir koruma sağlar.
• İdari Yol: Mahkeme süreçlerine girmeden idari makamlar aracılığıyla çözüm imkanı sunar.

Önemli Not: 3091 sayılı Kanun, mülkiyet hakkını değil, zilyetliği korur. Yani, bir taşınmazın gerçek sahibi olmasanız bile, o taşınmazı hukuka uygun olarak kullanıyorsanız, bu kanun kapsamında korunursunuz. Kanunda sayılan hangi taraf olursanız olun (mütecaviz yada müşteki) haklarınızı öğrenmek konu hakkında hukuki danışmanlık almak için ister büromuza ziyarete gelebilir, iletişim formunu kullanarak bize ulaşabilir veya Çevrimiçi Danışmanlık Hizmeti alabilirsiniz.

Zilyetlik, bir kişinin bir eşya üzerindeki fiili hakimiyetidir. Yani, bir eşyayı doğrudan doğruya kullanma, kontrol etme ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisidir. Zilyetlik, mülkiyetten farklı bir kavramdır. Mülkiyet, bir eşyanın yasal sahibine aitken, zilyetlik o eşyayı fiilen elinde bulunduran kişiye aittir. Örneğin, kiraladığınız bir evde siz zilyetsinizdir, evin sahibi ise maliktir.

Zilyetlik ve Mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?

En önemli fark, mülkiyetin bir hak, zilyetliğin ise fiili bir durum olmasıdır. Mülkiyet, bir eşyanın yasal sahibine ait olan ve onu dilediği gibi kullanma, tasarruf etme ve başkalarına devretme yetkisini içeren bir haktır. Zilyetlik ise, bu eşyayı fiilen elinde bulundurma ve kullanma durumudur. Bir kişi, bir eşyanın sahibi olmadan da zilyeti olabilir. Örneğin:

• Kiralık bir evde oturan kiracı: Evin sahibi malik, kiracı ise zilyettir.
• Ödünç alınan bir kitap: Kitabın sahibi malik, ödünç alan kişi ise zilyettir.

Zilyetliğin Türleri Nelerdir?

Zilyetlik, farklı şekillerde sınıflandırılabilir:

• Asli Zilyet - Feri Zilyet: Bir eşyayı doğrudan doğruya elinde bulunduran kişi asli zilyettir. Başka birinin zilyetliği aracılığıyla eşyayı elinde bulunduran kişi ise feri zilyettir. Örneğin, kiralık ev örneğinde ev sahibi asli zilyet, kiracı feri zilyettir.
• Doğrudan Zilyet - Dolaylı Zilyet: Eşyayı bizzat elinde bulunduran kişi doğrudan zilyettir. Eşyayı başkası aracılığıyla elinde bulunduran kişi ise dolaylı zilyettir. Örneğin, bir depoda bulunan eşyaların sahibi, eşyaları bizzat depoda bulundurmasa bile dolaylı zilyettir.
• İyiniyetli Zilyet - Kötüniyetli Zilyet: Bir eşyayı haklı bir sebebe dayanarak elinde bulunduran kişi iyiniyetli zilyettir. Eşyayı haksız bir şekilde elinde bulunduran kişi ise kötüniyetli zilyettir.

Zilyetliğin Hukuki Sonuçları Nelerdir?

Zilyetlik, bazı hukuki sonuçlar doğurur:

• Zilyetliğin Korunması: Zilyet, zilyetliğine yapılan saldırılara karşı hukuki yollara başvurabilir.
• Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanılması: Bazı durumlarda, belirli bir süre boyunca zilyet olan kişi, mülkiyeti de kazanabilir.

Mülkiyet haklarınızla ilgili daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

El atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası, bir kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu bir taşınır veya taşınmaz mala yönelik haksız müdahalelerin sona erdirilmesi için açılan bir davadır. Başka bir deyişle, bir malikin malını dilediği gibi kullanma, ondan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma hakkını engelleyen her türlü haksız fiilin ortadan kaldırılması için başvurulan hukuki yoldur.

El Atmanın Önlenmesi Davası Neyi Amaçlar?

Bu dava, mülkiyet hakkının güvencesi altındadır ve aşağıdaki amaçları taşır:

• Mülkiyet hakkının korunması: Maliklerin, mallarını özgürce kullanabilmelerini sağlamak.
• Haksız müdahalelerin engellenmesi: Başkalarının, malikin izni olmadan mal üzerinde herhangi bir tasarrufta bulunmasının önüne geçmek.
• Mevcut durumun korunması: Haksız müdahale sonucu ortaya çıkan olumsuz durumların giderilmesi ve malın eski haline getirilmesi.

Hangi Durumlarda El Atmanın Önlenmesi Davası Açılabilir?

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına yönelik her türlü haksız müdahale durumunda açılabilir. İşte bazı örnekler:

• Taşınmazlara yönelik müdahaleler: Birinin arazisine izinsiz girilmesi, üzerine yapı inşa edilmesi, ağaç dikilmesi, sınır ihlali yapılması gibi.
• Taşınırlara yönelik müdahaleler: Birinin eşyasının izinsiz kullanılması, zarar verilmesi, alıkonulması gibi.
• Gürültü, koku, duman gibi çevresel etkiler: Komşunun aşırı gürültü yapması, rahatsız edici kokular yayması gibi durumlar da el atmanın önlenmesi davasına konu olabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasını Kimler Açabilir?

Bu davayı, mülkiyet hakkına sahip olan malik açabilir. Ayrıca, bazı durumlarda zilyet (malı fiilen elinde bulunduran kişi) ve sınırlı ayni hak sahipleri (örneğin, intifa hakkı sahibi) de bu davayı açabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davası Nasıl Açılır?

Bu dava, haksız müdahalenin gerçekleştiği yerdeki yetkili mahkemede açılır. Dava dilekçesinde, haksız müdahalenin ne olduğu, ne zaman gerçekleştiği ve talepler açıkça belirtilmelidir. Deliller de dilekçeye eklenmelidir.

Mülkiyet haklarınızla ilgili daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.